Majitelé domů a dokonce i někteří dodavatelé provádějí velké množství vylepšení a oprav domů, aniž by měli prospěch ze zákonem požadovaných stavebních povolení a povinných kontrol, které s nimi souvisejí. Důvody obcházení těchto předpisů jsou četné, často proto, že se majitel domu nebo dodavatel snaží vyhnout nákladům na povolení, nebo proto, že se obávají, že daně se zvýší, pokud budou oficiálně katalogizována vylepšení. Ve skutečnosti je většina (ne všechny) obav týkajících se povolovacího procesu neopodstatněná a potenciál vážných problémů je poměrně velký, pokud nepožádáte o řádná povolení a necháte si nechat inspekci své práce. Zde je dvanáct skutečností o procesu stavebního povolení, které si mnoho lidí neuvědomuje.
Možná nebudete potřebovat povolení vůbec
Spousta nervozity se vyskytuje, protože majitelé domů si myslí, že jakákoli oprava nebo vylepšení, které dělají kolem domu, bude kontrolována hřebenem s jemnými zuby od inspektora, který má v úmyslu chytit každou drobnou chybu. Ve skutečnosti existuje mnoho oprav a vylepšení, které lze provést bez povolení. Pravidla pro tento postup se v jednotlivých komunitách velmi liší a stejný projekt, který vyžaduje stavební povolení a plánované inspekce v jednom místním prostředí, nemusí vyžadovat jiný v jiné jurisdikci. Obecně lze říci, že máte povoleno nahradit většinu stávajících prvků vašeho domu bez povolení, zatímco cokoli, co změní strukturu vašeho domova nebo představuje zlepšení nemovitosti, bude vyžadovat povolení. Můžete například vyměnit rozbitý nástěnný vypínač nebo opotřebovaný faucet, ale přidání palubního nebo pokojového doplňku vyžaduje povolení. Vaše komunita může mít online zdroje, které vysvětlují, jaké druhy práce vyžadují povolení a inspekce, nebo můžete zavolat povolovací úřad a požádat o rozhovor s inspektorem.
Anonymně můžete mluvit s úřadem Permit Office
Někteří lidé se obávají, že ve chvíli, kdy zavoláte místní stavební inspekce a povolení, jste okamžitě označeni k prohlídce. To prostě není pravda. Kancelář povolení existuje, aby zajistila, že domácí vylepšení jsou prováděna bezpečně a nepředstavují žádné riziko pro obyvatele, a inspektoři jsou obecně rádi zodpovězeni na otázky. Pokud v současné době není k dispozici žádný inspektor, zavolá vám zpět a zodpoví všechny vaše dotazy, například: „Potřebuji za mými obkladovými stěnami sprchovou bariéru?“ nebo „Jak vysoká může být moje garáž?“
Náklady na povolení
Možná vás překvapí, že za stavební povolení není stanoven žádný poplatek, ale náklady na povolení se liší v závislosti na odhadovaných nákladech a složitosti projektu. Stavba plotu může například vyžadovat povolení $ 55, zatímco výstavba velkého nového domu může vyžadovat stavební povolení 2 000 $. Vnitrostátní průměrné stavební povolení v roce 2018 stálo 1 043 $, s typickým rozsahem od 400 do 1700 $. Tyto průměrné náklady však představují mnoho povolení pro novou výstavbu celých domů a existuje mnoho projektů, za které stavební povolení stojí 100 USD nebo méně. Je docela běžné, že náklady na povolení vycházejí z procenta předpokládaných nákladů projektu. Pokud pracujete s dodavatelem, náklady na povolení jsou obvykle zahrnuty do nabídky, kterou jste obdrželi.
Povolení vlastníka / stavitele mohou být problematická
Někteří majitelé domů se obávají, že městské inspekční úřady jim nedovolí dělat svou vlastní práci, ale vydávají povolení pouze profesionálním dodavatelům. To je další mýtus, protože inspekční úřady rutinně vydávají povolení majitelům domů k tomu, aby vykonávali veškerou práci sami - až do a včetně sloužící jako generální dodavatel (GC) při stavbě celého domu. Pro tento druh projektu může vaše komunita vydat zvláštní „povolení vlastníka / stavitele“, které vám umožní obsadit dům po stanovenou dobu (obvykle kolem jednoho roku) a zároveň zadávat jednotlivé úkoly pro tuto zakázku. Jako vlastník / stavitel budete jednat jako váš vlastní generální dodavatel, místo najímání. To vám umožní ušetřit bolestivý poplatek 15 až 25 procent účtovaný GC, ale také nesete břemeno potenciálních závazků, z nichž mnohé mohou být vážné. Pronájem těchto licencovaných, pojištěných smluvních dodavatelů vám lépe izoluje tyto závazky.
Ulehčení může zabít vaše povolení - a váš projekt
Kdekoli prochází vaše nemovitost elektrická vedení, kanalizace, chodník nebo jiná běžná a nepřetržitá servisní cesta, pravděpodobně máte věcné břemeno - právní omezení, které vám brání v provádění změn, které ovlivňují nebo omezují tyto inženýrské sítě nebo jiné funkce. Existují například případy, kdy může být část vašeho majetku vyhrazena pro potenciální budoucí cestu. Nebudete moci stavět na žádné části svého majetku, kde je zaznamenáno věcné břemeno.
Chcete-li se dozvědět více o platných věcných břemenech, podívejte se na platový štít své nemovitosti, který je k dispozici online na webu krajského hodnotitele nebo v jeho kancelářích. Obecně platí, že nikdy nemůžete stavět na věcných břemenech, pokud se nejedná o drobné doplňky, jako jsou ploty.
Poruchy vlastností jsou kritické
Neúspěchy jsou povinnými nárazníky mezi majetkovými hranicemi a stálými strukturami, které pomáhají udržovat pocit otevřenosti v komunitách a zajišťují bezpečnostní rezervy v případě požárů. Pokud například rozšiřujete stranu svého domu, budete si muset být vědomi požadovaných odstupových vzdáleností místního stavebního kódu. Pravděpodobně budou existovat překážková pravidla pro rozšíření majetku na přední a zadní část domu. Obvykle to zahrnuje udržování minimální vzdálenosti mezi okrajem struktur a hranicemi zkoumaného majetku. Strukturální přírůstky domů, garáže, přístřešky a paluby mohou podléhat těmto pravidlům úskalí. Místní úřad pro stavební inspekce vám opět může oznámit, jaká platná pravidla pro útlum jsou platná.
Jsou možné odchylky
Zatímco věcná břemena se zřídka upouštějí, porušení zákonných postupů a některé další požadavky na územní plánování jsou někdy povoleny v rámci legálního procesu přihlašování a přijímání rozptylu. Rozptyl je oficiálně schválenou výjimkou z nařízení o územním plánování. Nejčastěji jsou odchylky požadovány, když si majitel domu přeje postavit na jeho pozemku větší dům, než je povoleno vyhláškami o územích. Požádáním o rozptyl může být majiteli domu dovoleno postavit tento větší dům nebo dokončit doplnění místnosti, což porušuje pravidla útlumu. Úřad pro povolení může konzultovat sousedy, když je požadována odchylka, a jejich schválení může být klíčem k získání odchylky.
Plány budovy nemusí být schváleny
Můžete si myslet, že jakýkoli plán domu nebo plán publikovaný nebo vytvořený architektem nebo jakýkoli zveřejněný plán budovy kůlny nebo garáže je automaticky dostačující k získání povolení. Plány skladových zásob oplývají na internetu. Majitelé domů místo toho, aby utráceli za 1 500 dolarů vlastní plány vypracované architektem, si mohli koupit hotové plány za pouhých 500 až 600 USD za dvoupokojový dům se dvěma garážemi a garáží.
Místní úřad pro stavební povolení však tyto plány nemusí schválit. Přestože internetové plány byly vypracovány architektem, vaše kancelář může vyžadovat, aby byly plány vytvořeny architektem licencovaným ve vašem státě.
CCR mohou přidávat omezení
Dalšími potencionálními problémy při hledání povolení jsou podmínky, smlouvy a omezení (CCR), které se často vyskytují v plánovaných komunitách, subdivizích nebo plánovaném vývoji jednotek (PUD). CCR fungují jako typ „vyhlášky o stínovém zónování“ - ordinace uvnitř vyhlášek. Tato omezení jsou doplňkem vašich obecních nařízení a budete je muset splnit, abyste neporušili vaši smluvní dohodu se sousedským sdružením.
Kontroly jsou povinné
Kontrola je nedílnou součástí celkového procesu povolování a za žádných okolností byste neměli vy nebo váš dodavatel tento krok ignorovat. U některých projektů dokonce proběhnou dvě inspekce - jedna ve fázi „hrubého“ a jedna závěrečná. To není čeho se bát, protože inspektor je tu jen proto, aby zajistil bezpečnou práci. Je to často velmi krátká, dokonalá návštěva. Pokud je inspektor již obeznámen s prací dodavatele, inspekce je někdy o něco více než pohled na projížďku. Inspektoři mohou být o inspekci trochu pečlivější, pokud práci provedl majitel domu, ale stále jde o velmi běžný proces.
Neúspěch v prohlídce není katastrofa
Hlavním důvodem, proč někteří majitelé domů nepožádají o stavební povolení, je to, že se bojí myšlenky neprovedení kontroly. Ale to není žádný velký problém. Budete mít každou příležitost napravit všechny nahlášené problémy. Inspektor se vrátí ke druhé inspekci (nebo dokonce ke třetí nebo čtvrté, je-li to nutné) a odepíše (nebo „uzavře“) povolení, jakmile je práce dokončena k jeho spokojenosti.
Ignorování procesu povolení je závažné
Může být velmi lákavé ignorovat povolovací proces a skrývat práci, kterou děláte, zejména pokud je to doma, kde můžete pracovat, aniž by to někdo viděl. A i když se s tím můžete obejít, je stejně pravděpodobné, že takové zkratky vás nakonec budou stát hodně. Pokud se ukáže, že jste odvedli práci bez požadovaného povolení, můžete být nuceni požádat o povolení poté, co došlo ke značnému zvýšení nákladů. A možná budete muset dokonce vytrhnout stěny nebo stropy, abyste mohli práci zkontrolovat. Pokud jste udělali nějaké chyby, budete nuceni zničit celou práci a začít znovu.
Může být ovlivněno také pojištění vašeho vlastníka domu. Například, pokud máte povodeň nebo požár v důsledku špatného instalatérství nebo elektrické práce, vaše pojistka má důvod pro odmítnutí krytí, pokud byla práce provedena mimo povolení.