Getty Images / Produkce žlutých psů
Po cirkusu obracejícím dům z dvacátých let minulého století čelí realitní investoři jinému prostředí, aby mohli rychle nakupovat a prodávat domy za účelem zisku. Proces schvalování hypotečního úvěru se naštěstí stal zodpovědnějším a nekvalifikovaní kupující méně využívají bezohlední prodejci a půjčovatelé. Ceny bytů se navíc usadily v předvídatelnějším a udržitelnějším růstu.
To vše znamená, že investoři, kteří se dnes snaží převrátit nemovitost, budou pravděpodobně muset investovat do nějaké přestavby nebo zlepšení domu, aby byla konkurenceschopná na trhu. Zde je 10 tipů, které s největší pravděpodobností maximalizují vaše zisky při koupi a prodeji domu.
Práce se známými dodavateli
Ve stavebnictví je pravidlem, že dodavatelé nabízejí nabídky pro velké množství práce. Pokud pravidelně střídáte domy, tesaři, elektrikáři, instalatéři a další dodavatelé se mohou seznámit s vašimi potřebami a rozpočty a mohou s vámi spolupracovat, když je váš rozpočet omezený. Pravidelná spolupráce se stejnými dodavateli může dále přispět k zajištění kvality práce. Tato strategie funguje nejlépe, pokud jste zavedeným ploutvem s dosavadními výsledky, ale i nováčci, kteří převracejí dům, mohou navázat nové vztahy s dobrými dodavateli, pokud se prezentují jako čestní podnikatelé.
Pohybovat se rychle
Čas jsou peníze v domě obracející obchod. Ziskové převrácení domu vyžaduje rychlé převrácení nemovitosti - pokud možno během několika týdnů nebo maximálně několika měsíců od koupě. Většina investorů není schopna vázat peníze na více než jednu nemovitost najednou a další nákup a opravu nemůžete financovat, dokud neprodáte aktuální nemovitost.
Zaměřte se na kuchyně a koupelny
Kuchyně a koupelny jsou dvě oblasti, na které soustředí pozornost většina potenciálních kupců. Prakticky všichni kupující jdou okamžitě do kuchyně, když se otevře skříňka a realitní agent začne promítat. Další zastávka: koupelny. Pokud si vyberete pouze dva prostory pro přestavbu v domě, vybrali kuchyň a hlavní koupelnu.
Vylepšete kuchyňské osvětlení
Tlumené osvětlení v kuchyni jen málo předvést vaše předělávání upgradů, a to může způsobit depresi prostoru. To může dokonce přimět potenciální kupce, aby si mysleli, že se snažíte něco skrýt. To vše můžete změnit efektivním osvětlením a nemusí to stát mnoho:
- Zvyšte výkon žárovky stávajících svítidel (při zachování specifikace výrobce) pomocí LED žárovek. Nezapomeňte zvolit teplotu světla (měřenou v Kelvinech nebo „K“), která poskytuje příjemné světlo; ne příliš měkké a ne příliš bílé.
- Nahraďte tupá stropní světla uprostřed místnosti zapuštěnými světly.
- Nainstalujte závěsné osvětlení, které je v kuchyni vždy oblíbenou volbou, protože to přiblíží zdroj světla blíže k pracovní ploše a dodá dekorativní nádech.
Refinish nebo Reface Kuchyňské skříňky
Skříně mohou tvořit 50 procent nebo více prostoru ve vaší kuchyni, takže vypadají dobře. V otevřených domech mají realitní agenti tendenci viset v kuchyni. Kupující začínají v kuchyni, obíhají kolem domu a končí v kuchyni znovu, aby pokračovali v rozhovoru s agentem. Nezapomeňte, že kuchyně je nejdůležitější předělávkou a skříňky jsou nejdůležitějším prvkem v této místnosti.
Ale místo toho, abyste utratili 50 000 dolarů na nové skříňky (ano, můžete snadno utratit tolik), snižte náklady o:
- Přepracování stávajících skříní
- Nalezení rovnováhy mezi atraktivním a levným kamenem pomocí samoinstalačních skříní připravených k sestavení (RTA) nebo skříní IKEA
- Lakování skříní, podle potřeby; v některých kuchyňských stylech jsou malované skříňky zcela vhodné a vždy vypadají lépe než tmavá špinavá skříňka
Vystavte (nebo nainstalujte) pevné podlahy
Tvrdá podlaha, zejména masivní tvrdé dřevo, je trendem, který nikdy neodejde, a je dnes populárnější než kdy jindy. To ztěžuje pochopit, proč tolik velkých podlah z tvrdého dřeva bylo pokryto kobercem v 80. a 90. letech, ale pokud nic jiného, tento trend je chránil po mnoho let. Pokud na svém pozemku převrátíte roh koberce a objevíte masivní dřevěnou podlahu, máte štěstí. Odstraňte koberec a písek a podlahy znovu ošetřete. Náklady jsou skromné, ale návratnost bude skvělá.
Pokud pod ním nemáte tvrdé dřevo, instalujte umělé dřevěné podlahy, laminátové podlahy, keramické nebo porcelánové dlaždice nebo luxusní vinylové podlahy (LVF). V těchto dnech bude jakýkoli tvrdý podlahový materiál považován za velké vylepšení koberce.
Stejně tak by koupelny měly mít vždy tvrdou podlahu odolnou proti vodě, jako je LVF, keramická dlažba nebo podlaha z vinylového plechu. Je šokující, jak často budou mít koberce v kuchyni a koupelně, protože pro potenciální kupující je to vždy turn-off. V jiných místnostech je kvalitní laminátová podlaha instalovaná místo starého koberce velkou investicí. Pokud je koberec v dobrém stavu a je příjemný, neutrální, je přijatelný pro obývací pokoje a ložnice, ale pokud je koberec starý nebo vybledlý, bude jeho nahrazení tvrdou podlahou dobrou investicí.
Zaměřte se na barvy a hardware
Kosmetické doteky znamenají obrovský rozdíl v tom, jak dům představuje potenciálním kupcům, takže peníze vynakládané na dekorativní upgrady jsou téměř vždy dobrou investicí. Kompletní práce s lakováním interiéru, nové kování dveří a skříně a nová svítidla vám mohou poskytnout spoustu třesku za vaše peníze. Jen nezapomeňte udržovat styly a barvy relativně neutrální. Odvážné barvy a dramatické efekty se mohou líbit malému počtu kupujících, ale pravděpodobně jich více vypne.
Přidat skříňový prostor
Relativně levné domácí vylepšení, které může mít velký dopad, je vestavět další skříňový prostor, kde je to logické. Ve velké volné místnosti může vytvoření skříně, kde žádná neexistuje, umožnit místnosti přiměřeně sloužit jako ložnice - obrovské plus při prezentaci domu na prodej. Mějte na paměti, že ložnice musí mít dvě formy úniku.
Práce na odvolání Curb
Kupující ani nevstoupí do domu, pokud je venku vypne. Vše, co mluví o obrubníku, je stoprocentně přesné. Spravedliví nebo ne, psychologové zjistili, že je lidskou přirozeností přiřadit vynikající vlastnosti osobě s krásnou tváří. Stejně to funguje s vaším domem: Je-li jeho fasáda (nebo obličej) ohromující, potenciální kupci budou mnohem odpouštějící nedostatky v domě - až do bodu. Nový vnější nátěr nemůže nahradit prohýbané podlahy a rozbitá okna, ale zjemní okraje špatné vnitřní nátěrové hmoty nebo zastaralých spotřebičů.
A co je nejdůležitější, ohromující (nebo přinejmenším přijatelné) obrubní odvolání přiměje ty kupce přes přední dveře.
- Zaměřte se na vchod. Nové dveře - nebo dokonce čerstvě vymalované - mohou mít velký vliv na to, jak se domov prezentuje.
- Postarejte se o trávník. Vzácný trávník s holými místy zničí vzhled nejlepšího domova. Dobrým nápadem je pronájem trávníkové služby ihned po zakoupení domu, protože vaše vylepšení se teprve začínají. Nezapomeňte udržovat trávník zelený a sekejte jej před zobrazením. Mějte živé ploty a jiné keře pěkně oříznuté. Trávníková práce je jednou z oblastí, se kterou se budete moci vyrovnat a ušetřit peníze.
- Zvažte okenice; mohou být pozoruhodně efektivní při zlepšování pohotovostního účinku za minimální náklady.
- Vyměňte vnější osvětlení a hardware. Nová veranda svítidla, kliky dveří a klepátko a nová poštovní schránka mohou z domova udělat domov mnohem lepší.
Proveďte sami sebe, pokud je to možné
Pokud pravidelně obracejte domy, možná budete mít potřebné dovednosti, abyste sami provedli některá domácí vylepšení, a jakékoli peníze, které ušetříte tím, že najmete dodavatele, přispívají k ziskové marži. To však platí pouze v případě, že jste způsobilí a jste schopni dokončit dobrou, bezpečnou a profesionálně vyhlížející práci, a to včas. Neexistuje žádný zisk, protože dokončení měsíců, které může profesionál udělat za několik dní, a špatná práce pro kutily může ve skutečnosti bránit vaší schopnosti prodat dům. Špatně nasazené pokosové spoje na ozdobných lištách nebo na pásových bruskách na opravené podlaze z tvrdého dřeva mohou kupující odrazit, aniž by si uvědomili důvod proč.
Zapomeňte na tyto "vylepšení"
Jakmile bude považována za velkou investici, některá vylepšení povedou kupce jen málo a pravděpodobně nebudete mít peníze zpět díky vyšší prodejní ceně:
- Deskové žulové desky: Nejenže náklady na žulové desky zvyšují celkové náklady vašeho domu, ale designéři říkají, že je to výstřelek, který je dávno pryč, z velké části nahrazený umělým kamenem (křemenem) jako trendem současnosti.
- Podlahy pro klavírní podlahy: Podlahy pro klavírní povrchy - ten super lesklý - nepůsobí na širokou škálu kupujících domů. Držte se konvenčních povrchů s nižším leskem.
- Prkenné podlahy: Široké prkenné dřevěné podlahy jsou krásné věci, ale jejich vysoké náklady obvykle nebudou při prodeji vráceny.
- Horké vany: Toto je trend, který přichází a odchází, a pro potenciální kupce s malými dětmi může být horká vana na palubě nebo na terase odpovědná. Pokud má dům vířivku, která je v dobré kondici, vyčistěte ji a nechte ji opravit. Nejlepší horké vany lze nejlépe odstranit.